Eine fristlose Kündigung des Mietvertrages kann gerechtfertigt sein, wenn ein Mieter seine Hunde auf den Gemeinschaftsflächen eines Mehrfamilienhauses frei herumlaufen lässt, obwohl der Vermieter wiederholt Abmahnungen ausgesprochen hatte. Eine wirksame fristlose Kündigung führt in der Folge zu einem Räumungsanspruch des Vermieters gegen die Mieter.
Der Fall
Die Mieter einer Wohnung hatten ihre beiden Hunde entgegen der Hausordnung und trotz mehrerer Abmahnungen auf den Gemeinschaftsflächen eines Grundstücks, zu denen auch ein Kinderspielplatz gehört, regelmäßig ohne Leine herumlaufen lassen. Mehrere andere Mieter hatten sich beim Vermieter zuvor über die Hunde beschwert. Die Vermieterin hatte daraufhin das Mietverhältnis fristlos sowie hilfsweise ordentlich gekündigt. Sowohl das Amtsgericht als auch das Berufungsgericht hielten die Kündigungen aufgrund der andauernden Missachtung der Leinenpflicht für gerechtfertigt und gaben der von der Vermieterin eingereichten Räumungsklage statt.
Die Entscheidung
Die von den Mietern beantragte einstweilige Einstellung der angekündigten Zwangsräumung der Wohnung hatte der Bundesgerichtshof im Rahmen der Nichtzulassungsbeschwerde zu prüfen. Der BGH stellt klar, dass das eingelegte Rechtsmittel Aussicht auf Erfolg haben muss, damit eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung in Betracht kommt. Die Mieter konnten ihre beantragte Zurückweisung der Berufung jedoch nicht hinreichend begründen. Das nicht in Abrede gestellte freie Laufenlassen der Hunde auf den Grünflächen der Gemeinschaftsanlage sowie dem Kinderspielplatz stellt eine erhebliche Pflichtverletzung mietvertraglicher Pflichten dar. Dies vor allem vor dem Hintergrund, dass die Mieter damit die Hausordnung missachteten und ihr Verhalten trotz mehrerer Abmahnungen nicht änderten. Einer solchen beharrlichen Pflichtverletzung des Mieters kommt ein derart erhebliches Gewicht zu, dass eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund durch den Vermieter wirksam ausgesprochen werden kann.
Für die Beurteilung, ob solch eine vertragswidrige Nutzung eine Kündigung rechtfertigt, ist es zudem unerheblich, ob sich Mitmieter gestört fühlen oder ob es zu konkreten Beeinträchtigungen durch Verschmutzungen gekommen ist. Im vorliegenden Fall hatten jedoch die Beschwerden von Mitmietern dazu geführt, dass die Vermieterin erfolglos Abmahnungen ausgesprochen hatte. Darauf kam es jedoch im Ergebnis für die Beurteilung der Wirksamkeit der ausgesprochenen fristlosen Kündigung nicht an.
BGH, Beschluss vom 2. Januar 2020, Az. VIII ZR 328/19
Vorinstanzen:
LG Berlin, Urteil vom 18. November 2019, Az. 64 S 78/19
AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 18. Februar 2019, Az. 237 C 287/18
